İyi bir otel inşasına yatırım yapmaya karar verdin, ayrıca hem paran hem de arsa var. Sonra, ebedi soruyu sorarsınız: nereden başlamalı? Ve ... ne yazık ki, hemen bir tasarım organizasyonu kiralayarak en yaygın hatayı yapıyorsunuz. Yatırımcıyı inşaat aşamasında bekleyen tüm tuzaklardan kaçınmak ve her şeyin doğru bir şekilde planlandığından emin olmak için ve oteliniz (elbette, yetkin yönetime tabi) size bir konsept oluşturmanız için ihtiyacınız olan maksimum geliri sağlar.
Bir konsept, her müteahhit için bir tasarımcı ve tesisatçıya ve nihayetinde bir yönetici için ilke ve görev olan bir belgedir. Tanımlar: nesne durumu, kurumsal kimlik, kurumsal yapı, yatırım analizi, pazarlama politikası, vb.
Konuklarınızın otelinizde gerçekten rahat ve konforlu olmaları ve mümkün olduğunca verimli çalışabilmeleri için uygun kar elde etmek için, konsepti geliştirirken pazarlama kısmına özel önem verilmelidir. Konseptte, otel ürününü tanımlamak ve ana tüketici gruplarını vurgulamak gerekir. Otel ürünü olarak, otel kompleksini oluşturan tüm tesisleri (otel odaları, restoranlar, kumarhaneler, barlar vb.) Ve sağladıkları hizmetleri kastediyoruz. Ek olarak, sizi rakiplerinizden uzaklaştıracak, yani ürününüzün münhasırlığını - pazara ne girdiğinizi belirten ek seçenekleri de belirtmelisiniz.
Bir otel kompleksinin ana tüketici gruplarını belirlerken, belirli kriterlere göre bölümlere ayrılmaları gerekir. Hedef pazarın bölümlendirilmesi için kriterler farklı olabilir: demografik (cinsiyet, yaş, gelir, meslek); psikografik (sosyal sınıf, yaşam tarzı) vb. Pazar bölümlendirmesinin tek yolu yoktur. Piyasanın yapısını en nesnel olarak değerlendirmek için, her durumda, farklı bölümlendirme kriterleri seçilmiştir.
Özel otel: Kurum kimliği
Başlangıçta otelinizi otel zincirine dahil etmeyi planlıyorsanız, yani tanınmış bir markanın altında durursanız, o zaman bu durumda kurumsal kimlik sorunu çözülür - seçtiğiniz marka tarafından belirlenir. Başkasının markasının ücretini ödemek istemiyorsanız, tüm otel tesisleri için kendi kurumsal kimliğinizi ve iç tasarımınızı geliştirmenin zor görevini çözmeniz gerekir.
Bu problemi çözmede rehberlik etmesi gereken en önemli şey, kompozisyonunda yer alan nesnelerin sınıflandırma durumunun, ana tüketici gruplarının vb. Tespit edildiği otel konseptidir.
Bu bilgi, renk şemasını ve bir dizi bitirme malzemesini belirlemek için temel oluşturur. Otelin adı çok dikkatli kullanılmalıdır: bir yandan, hatırlanması kolay, benzersiz (aksi halde bir ticari markanın tescilinde zorluklar ortaya çıkabilir), diğer yandan “dünya seviyesi” kavramıyla güçlü bir şekilde ilişkili olan “anahtar kelimeler” içermelidir. Ağırlama sektöründe kalite ”.
Ve en önemlisi: kurumsal kimlik tek tip olmalı ve unsurları kesinlikle her şeyde izlenmeli: isimde, logoda, personel üniformasında, reklam ürünlerinde ve tüm odaların tasarımında, girişten odalara ve tuvaletlere kadar . Bunu yapmak için öncelikle konsept olarak otelinizin kurumsal kimliğini düşünmeli ve geliştirmelisiniz, ardından otel içindeki tüm nesneler organik ve şık görünecektir.
Özel Otel: Proje Geliştirme
Otelin inşaatı proje ile başlar. Rusya'da çok sayıda tasarım enstitüsü var ve çalışmalarını çok verimli bir şekilde yürütüyorlar. Ancak hepsinin “topal” bir teknolojisi var. Bu verimsiz kullanılan alanlarda ve otelin çeşitli altyapı nesnelerinin yanlış yerlerinde ifade edilebilir.
Sonuç olarak, bir otel kompleksi tasarlarken, sadece optimizasyonu sağlamakla kalmayıp hatta karmaşık hale getiren ve hatta bazen tesisin çalışmasını bile imkansız hale getiren teknolojik hatalar yapılabilir. Genellikle bu, yatay ve dikey bağlantılar düşüncesi eksikliğinden kaynaklanır. Yatay bağlantılar düşünülmezse, bir bar ya da restoran mutfaktan ya da evden çamaşır yıkama hizmetinden ayrılabilir.
Dikey bağlantıların ihlali durumunda, personel ve bagaj için yük asansörü bulunmayabilir. Bu durumda, konukların valizlerini ve konuk asansörlerinde kirli ve temiz çamaşırları taşımak zorunda kalacaksınız ve bu tüm standartların doğrudan ihlali anlamına gelir. Bütün bunlar nihayetinde işletmenin karlılığı üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir.
Ne yazık ki, proje karlılığı gibi bir kavram birçok tasarım organizasyonu tarafından bilinmiyor. Sonuç olarak, yatırımcının maddi kaynaklarının ekonomik olarak harcandığı, alan ve ekipmanın verimli kullanılmadığı projeler yaratılmaktadır.
İşte bu nedenle, tasarımcı (birini ve şartlarını ihlal etmeden!) Ya da her katta - hizmetçiler için iki oda yapabileceği zaman iki koridor koyabilir: biri öyle olmalı çünkü: biri temiz, diğeri kirli çamaşırlar için. Fakat sonuçta, her iki iç çamaşırı aynı odada ve hijyen standartlarını ihlal etmeden bir arada bulunabilir - kapalı plastik torbalarda. Bu yüzden konsept ve tasarımın otel teknolojisine adapte edilmesi çok ciddi bir şey ve deneyimli bir inşaatçı bile bu görevle başa çıkamayacak.
Kısacası, bir otel kompleksinin tasarımında teknolojik hatalardan kaçınmak için, düzeltilmesi yatırımcılar için çok pahalı olan iki temel koşulun gözetilmesi gerekmektedir. İlk olarak, tasarımcıların otel tasarımı için teknik olarak yetkin bir şekilde teknik özellikleri hazırlamaları gerekir.
İkincisi, otel işletmeciliği konusunda geniş deneyime sahip uzmanlar tarafından proje izlenmeli ve ayarlanmalıdır. Sadece bu şartlar altında, projenin son hali hem teknoloji açısından (uluslararası standartlara uygun olarak) hem de yatırımcı fonlarının tasarruf edilmesi açısından ve otelin orijinal olarak geliştirilmiş ve onaylanmış konseptine uygunluk açısından en uygun olacaktır.
Özel otel: Yatırım hesaplamaları
Çoğu zaman, yatırımcı uzmanlara projenin yatırım analizini yapar. Bir projenin geri ödeme süresi hesaplanırken, en önemli şey doğru girdi verileridir. Her şeyden önce, bu otellerin inşaat ve yönetiminde geniş deneyime sahip profesyonellerden elde edilebilecek güvenilir istatistiklerdir.
Yanlış rakamlar koyarsanız, ne yazık ki, otelin açılışından sonra, hesaplamaların ve gerçekliğin zıt kutuplarda olduğu ortaya çıkıyor.
Yatırımcıya şirketi dikkatli bir şekilde seçmesini ve yalnızca bir yıldan fazla bir süredir bu işte çalışan uzmanlara başvurmasını önerebilirsiniz; bu, kendi deneyimlerine dayalı istatistikler geliştirdikleri anlamına gelir. İşletme kavramına bakarak deneyimli bir uzman, otel kompleksinin gelir getiren bölümlerini derhal belirler. Bunlar arasında oda sayısı, restoran hizmetleri, ziyafet hizmetleri, varsa iletişim hizmetleri (minibar, fitness merkezi, otopark ve diğer gelirler (lobide yer kiralanması, imtiyaz geliri vb.) Yer alacaktır.
Gelir tarafının ilk ve ana bileşeni otel odalarıdır. Geliri hesaplamak için: odaların yükünü ve odanın ortalama maliyetini bilmeniz gerekir. Ancak yükleme ve ortalama oda fiyatları hakkında güvenilir veriler elde etmek çok zordur. Son rakamı elde etmek için ciddi bir pazarlama araştırması yapmanız, verileri analiz etmeniz ve odaların satış fiyatını ve kategoriler bağlamında belirlemeniz gerekir.
Rakiplerden veya resmi kaynaklardan yükleme ve ortalama oda fiyatları hakkında bilgi almayı başardığınızı varsayalım. Ancak, uzman olmamak, mini bar, iletişim hizmetleri, çamaşırhane gelirleri, kuru temizleme, kira, iş merkezi hesaplamak mümkün değildir - bu bilgiler yalnızca kişisel deneyimlerden veya diğer kişilerin istatistiklerine dayanarak elde edilebilir.
Ve gerçekten de kendi otel şirketi olmayanlar için yedi mühürün ardındaki sır, konaklama hizmetlerinin maliyeti konusudur. Aslında, bunu hesaplamak için, personel sayısını, maaş fonunu ve bölümlere göre dağılımını ve ayrıca oda sayısını korumanın tüm maddi maliyetlerini bilmeniz gerekir.
Ek gelir de sayılabilmelidir. Ve bu küçük bir miktar olmayabilir. Yani, uygun yönetimi ile, 1000 metrekarelik bir otel. Sadece yiyecek içecek hizmeti için, m alanın yıllık cirosu 1, 5-2 milyondur.
Harcama hakkında konuşursak, yatırım analizinde üretim, idari ve ofis maliyetleri hesaplanmalıdır. Ayrıca, tüm parçaları bir araya getirmek için kredi yükümlülüklerini dahil etmek gerekir ve bu da yüksek nitelikli finansörler için kolay bir iş değildir. Dahası, deneyimli bir yönetici kesinlikle bilançolar hakkında bilgi isteyecektir: ilk yıl için - aylarca, sonraki üç yıl için - çeyreklik ve diğer iki yıl için - yıllık miktarlarla.
Profesyonel bir yöneticinin uzun vadeli planlama yapması gerekir, çünkü mutlak sayılarla değil, yüzde oranları ile çalışmaktadır. İşletmenin işletme bütçesinin derlendiği tüm bu bilgiler, kavramın ayrılmaz bir parçası olan yatırım analizinde yer almalıdır. Ve böyle bir analiz, birinci elden üretim bilgisine, yani otel işletmesine sahip kişiler tarafından profesyoneller tarafından geliştirilmelidir.
Konsept geliştiren ve devreye almadan önce projenin uygulanmasına eşlik eden bu tür bir organizasyon, konaklama endüstrisi tesislerinin danışmanlık hizmetleri ve yönetimini sağlayan profesyonel bir şirket olabilir.
Ancak yatırımcı, piyasada talep gören ve planlanan geliri getiren otel konseptini herkesin, hatta birinci sınıf bir uzmanın bile oluşturamayacağını ve başarıyla uygulayamayacağını bilmelidir. Bu, geliştirilmesi çok sayıda dar uzmanın katılımını gerektiren, standart olmayan, yaratıcı bir belgedir, bu nedenle belirli şablonlar kullanılarak oluşturulması imkansızdır. Bu nedenle aslında bu işler için uzmanlaşmış şirketler, otel işletmesinin belirli yöntem ve teknolojileri hakkında bilgi sahibi olan ve bu alanda geniş deneyime sahip çalışanlardan oluşan bir personele sahiptir.
Bununla birlikte, yetkin bir şekilde geliştirilmiş bir konseptiniz varsa, tüm yüklenicilerin çalışacağı duruma göre, nesnenizin bir “geno koduna” sahipsiniz. Ve elbette, beyninizin çocuğunun doğru gelişmesi için, kavramın uygulanmasını her aşamada izlemek gerekir ve bunu geliştiren uzmanlarla bunu yapmanın en iyisi olacağı açıktır.
Sergey Galynin (Ağırlama Yönetimi Grubu Genel Müdürü) tarafından yayınlanan bir makaleye dayanarak
* Makale 8 yıldan daha eskidir. Eski veriler içerebilir